Ilustración / Alberto Cimadevilla.

No se tienen cifras del negocio, pero basta poner las palabras claves en cualquier buscador para que surjan decenas de empresas interesadas en comprar una parte, sea la que sea, de una casa, piso, finca o cualquier propiedad que les resulte interesante, eso sí, a precio de ganga y, lo más importante, aunque esté ocupada por otros copropietarios, sean estos tu madre, tu hermano o hasta tu hijo. Se encargan de echar al “bicho”, que es como llaman a los inquilinos solitarios e incómodos, y deshacerse del problema. Un negocio “totalmente legal” aunque poco ético, alimentado por la crisis que ha sacado una gran tajada de la desesperación ajena. Y ha ayudado mucho el ineficaz sistema judicial español, que, lejos que atajar los problemas entre copropietarios, les ha abocado a la insaciable voracidad de estos inversores.

Patricia del Gallo / Periodista.

Después de cuidarlos durante más de diez años en la casa familiar de Gijón, Teresa (que prefiere no desvelar su identidad) decidió seguir en la vivienda que había habitado con sus padres tras la muerte de éstos. Sin trabajo, porque había estado dedicada a ellos y sin recursos, era lo mejor. Pero no contó con sus tres hermanos. Tras la partición de la herencia éstos querían vender. “La idea era que yo les comprara a cada uno su parte, pero no tenía el dinero”. Así que, un buen día y sin previo aviso, se enteró de que los copropietarios de su casa habían pasado a ser unos señores de una empresa con sede en Madrid que la instaron “educadamente a venderles mi parte”. Aún guarda el mensaje que le mandó uno de sus hermanos al correo electrónico: “Lo siento pero ya te dije que necesitaba el dinero con urgencia y, como tú te negabas a hablar de ello, me he visto obligado a vendérselo a estos. Pero estás de suerte, porque yo he tenido que malvenderles mi parte. Me han prometido que a ti te van a hacer una oferta inmejorable. Te vas a forrar”.

Teresa acabó vendiendo. Los nuevos propietarios, que se habían hecho con el 75% de la propiedad, le pusieron un alquiler, alto, muy alto para la zona y el estado de la vivienda, que sumado a los gastos de comunidad se le hacía “imposible”. Le dieron por su parte de la casa mucho menos de lo que hubiera logrado en el mercado. Calcula que perdieron entre ella y sus hermanos en torno al 50% del valor. Teresa abandonó su casa y vive ahora con un familiar. Y se lamenta: “Ellos, los de Madrid, sí que se forraron”.

Detrás de todas estas empresas figura la misma publicidad agresiva: “Obtenga liquidez inmediata, resuelva su problema de herencia, deje de luchar contra el resto de propietarios, sean estos familiares o su ex pareja. Estudiamos su caso y si nos interesa firmamos. Nosotros corremos con los gastos de notario e impuestos. En diez días el dinero estará en sus manos”.

Ana Sánchez vive en Madrid y fue como ella misma ahora reconoce “víctima” de ese anuncio. “Necesitaba el dinero y, mientras yo estaba a punto de perder mi casa por impago, una de mis hermanas residía en la vivienda familiar que habíamos heredado, como una reina”. Un piso en el centro de Madrid de 150 metros cuadrados. “Ella no quería ni oír hablar de que vendiéramos ni de comprar mi parte, así que al final opté por llamar a una de estas empresas. Les interesó de inmediato. No me extraña… me dieron mucho menos de lo que habríamos sacado en el mercado”. Valorado en 700.000 euros, recibió poco menos de 200.000. “Los necesitaba y no pensé más, pero tampoco lo hizo mi hermana. Ya me lo habían dicho, el copropietario que venda tendrá suerte si consigue un 20% de su valor y le habrá tocado la lotería si logra el 25%”.

La responsabilidad de la Justicia

Cuando estas empresas adquieren a un copropietario su parte, intentan primero llegar a un acuerdo con el resto, para vender, alquilar o “desbloquear la situación”. Lo reconoce José Antonio González, gerente de Comproindivisos, a una de las pocas preguntas que contesta, porque el silencio y el hermetismo de estas empresas -tan solo una respondió a las llamadas y mensajes de ATLÁNTICA XXII- es como la publicidad agresiva, una nota común. Pero si no se llega a un acuerdo se procede a instar un procedimiento de división de la cosa común, que básicamente consiste en poner una demanda al resto de cotitulares o coherederos, cuyo último fin es sacar la vivienda a subasta pública.

Y allí es donde estos inversores hacen su agosto. Llegan a la subasta como copropietarios, tienen pues más derechos que otro particular, conocen el inmueble y el precio de salida. “Se hacen siempre con ellas, normalmente por el 60% del valor de tasación”, asegura Pelayo Álvarez Busto, abogado y colaborador de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) de Asturias. La pregunta es ¿por qué cada vez se acude más a ellas si se acaba perdiendo dinero? Busto lo atribuye al sistema judicial español: “Ante un miserable sistema, fluyen este tipo de empresas”. Y es que la Justicia permite el mismo procedimiento que ellas inician, de “disolución de un proindiviso”. En él no se discute la propiedad, que está clara, pero en la legislación española nadie está obligado a ser dueño de una propiedad si no quiere ni a venderla si no es su deseo. Pero al mismo tiempo cualquier bien compartido no podrá ser vendido ni alquilado sin el acuerdo del 100% de las partes.

El final de estas demandas es siempre el mismo. El juez acaba fijando la subasta de la propiedad, lo que solo en teoría resuelve la situación. El problema es que la justicia es cara, al abogado y procurador hay que sumar desde 2013 las tasas judiciales (para una propiedad que salga a subasta por 200.000 euros rondarían los 1.400 euros) y además lenta. El juez tardará entre dos y cinco años en dirimir para la subasta. Pero con la crisis inmobiliaria la mayoría quedan desiertas, lo que supone al final volver al punto de partida, con la consiguiente pérdida de tiempo y de dinero. Y en el mejor caso, si se adjudiqua, solo se obtiene el 60% del valor de tasación. Un argumento que todas estas empresas se encargan de recalcar en su publicidad.

Además de la necesidad de liquidez, lo que pesa para quienes recurren a ellos es que demandar a un familiar no siempre es fácil, emocionalmente hablando. Y, como dicen muchos abogados, “más vale un mal acuerdo que un buen pleito”. Por ello algunos prefieren que el trabajo “sucio” lo hagan otros, aun a costa de perder dinero. Detrás de estas empresas están muchos constructores y grupos de inversión, en colaboración con bufetes de abogados que son los que tramitan las compras. Así que juegan con ventaja, en caso de acudir a la vía judicial: el letrado les sale gratis y les sobra tiempo para esperar a la Justicia porque lo que les interesa es sacar el máximo rédito posible con la operación. “Compran un producto problemático y por este motivo le van a exigir muy buen precio”. Lo reconoce el secretario del Colegio de Notarios de Asturias, Fernando Leal Paraíso, y el letrado Álvarez Busto, porque “quien compra participaciones en proindivisos envenenados por discordias entre los propietarios solo lo hace a precios de saldo”.

Y estas empresas lo dejan claro en sus anuncios. “Compramos proindivisos de viviendas, locales y chalets pero no en pueblos, villas, poblaciones pequeñas, barriadas etc… tampoco promociones inmobiliarias, negocios…”. Compran vacío o con propietario dentro e incluso algunas hasta con menores. Es algo que llama poderosamente la atención. Pero estas empresas, según Teresa, son hábiles en las técnicas que podríamos definir como “mobbing inmobiliario”, aunque insisten en que son totalmente legales y en su eficacia, obligando  a vender o resolviendo un problema. “Lo que yo no fui capaz de hacer con mi hermana en veinte años lo hicieron ellos en un mes”, confiesa Ana.

Una familia momentos antes de ser desahuciada de su casa de Oviedo.
Foto / Pablo Lorenzana.

Desahuciados por sus hijos

Las empresas lo niegan. Desde Comproindivisos aseguran que nunca realizan técnicas de mobbing y que solo negocian con el que queda en la casa para la compra de su parte. Solo si no es posible se acude a la vía judicial y posterior desahucio si fuera necesario en caso de que se venda la casa. Por ese motivo, dicen, “cuando residen herederos en la vivienda nuestra oferta siempre será más ajustada”.

Las condiciones que ofrecen suelen variar. Las hay que solo compran partes de pisos vacíos y las que lo hacen hasta con menores dentro. En estos casos lo tienen “más complicado”, reconoce el notario Fernando Leal Paraíso. Normalmente, cuando hay divorcio con hijos, uno de los cónyuges se queda con la custodia del menor y el uso y disfrute de la vivienda familiar (aunque haya sido adquirida a partes iguales) hasta la mayoría de edad. Solo se puede vender con autorización del juez o de la otra parte, la que tenga la custodia. A veces -como reconoce Álvarez Busto- “les es tan rentable la operación que le compran el 50% al marido, el otro 50% a la mujer y además pagan la indemnización al menor por el disfrute de la vivienda hasta la mayoría de edad”.

No son muchos los casos, esta operación es más común cuando es la madre la que ocupa la casa. “Algunas han acabado desahuciadas por sus propios hijos”, asegura el letrado. Al morir el padre, ella se queda habitualmente con el 50% de la propiedad y el uso y disfrute de la vivienda hasta que fallezca. Sus hijos con el otro 50%. El problema viene cuando estos quieren vender y, ante la negativa de la madre, la llevan a juicio para pedir la división de la cosa común. Una vez lograda y sacada la casa a subasta, el comprador tiene la obligación de compensar a la progenitora con una cantidad por el tiempo que no va a disfrutar de ella, pero, como recuerda Álvarez Busto, “aun así ganan dinero”.

“Compramos tus problemas”

“Compramos tu hipoteca, olvídate de tus problemas”, reza el anuncio de una de estas empresas. Los expertos aseguran que lo hacen cuando la propiedad es interesante y cuando lo que queda por pagar al banco lo es aún más. Ante la posibilidad del embargo son muchos los que prefieren, a la vista de perder su vivienda, saldar la cuenta con la entidad bancaria.

Y de un tiempo a esta parte también compran embargos. Pongamos un propietario con una vivienda de 100.000 euros sin hipoteca, al que hacienda le reclama por un negocio fallido 20.000. Te compran el embargo, te dan esos 20.000 euros para saldar la deuda y avalas con la casa. Y ahora debes los 20.000 que te prestan más los intereses -siempre más elevados que los del banco- y si no pagas se quedan con la vivienda.

Heredar no siempre es sinónimo de alivio económico. Al hacerlo, si la herencia supera, en el caso de Asturias, los 150.000 euros, tenemos que tributar y muchos no disponen del dinero para hacerlo. La herencia deja de ser un alivio para convertirse en un calvario. Lo saben estas empresas y otra parte del negocio está en comprar partes de una herencia. A cambio recibes una cantidad inferior, muy inferior a la que te correspondería. Todo legal. El artículo 1.531 del Código Civil regula la venta de la herencia. Y el propio texto recoge que “el negocio de la compra-venta de la herencia resulta sumamente útil como medio para que el heredero pueda convertir, de forma rápida y eficaz, la masa hereditaria en un valor líquido que le reporte un inmediato beneficio patrimonial sin tener que esperar al tedioso y complicado proceso de liquidación”.

Y además hacen de prestamistas. “¿Quieres dinero para tus proyectos personales?”, dice uno de los anuncios. “Nosotros te lo damos”. A cambio debes avalar con tu parte de una propiedad. “De ese modo no solo les pagaremos unos considerables intereses por lo prestado, sino que, en caso de no devolver el dinero, se quedarán con mi parte. La gente no puede pensar que es la panacea”. Así reflexiona el letrado Álvarez Busto. “Pero se valen de que para el que tiene problemas económicos una solución de dinero rápido parece una salida cuando en realidad es una huida hacia adelante. La mayoría prefieren deber 20.000 hoy que 40.000 dentro de dos años confiando en que su situación económica va a mejorar. Y de ese exceso de confianza, de esa desesperación, hacen algunos negocio”.

PUBLICADO EN ATLÁNTICA XXII Nº 35, NOVIEMBRE DE 2014